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網絡智庫:棚改“熄火” 太原樓市又將何去何從

2019年03月18日

摘要: 智庫話題:2018年6月25日,一則傳聞激起千層浪,國開行各地分行抵押補充貸款(PSL)審批暫停,項目合同簽訂審批權回收總行。6月26日地產股集體暴跌。2018年10月8日召開的國務院常務會議明確,要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力...

  智庫話題:

  2018年6月25日,一則傳聞激起千層浪,國開行各地分行抵押補充貸款(PSL)審批暫停,項目合同簽訂審批權回收總行。6月26日地產股集體暴跌。

  2018年10月8日召開的國務院常務會議明確,要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

  2019年1月,住建部公布2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套,超額完成年度580萬套的目標任務。今年各地兩會陸續公布2019年棚改新開工計劃,但多數省份整體較2018年有所下調。其中,河南棚改新開工計劃由2018年的50套下調至 15萬套,四川從25.5萬套下調至15萬套,山西從12.5萬套下調至3.3萬套。

  另外,除了棚改的數量大幅下滑之外,各地也在鼓勵拆遷實物安置,陜西、黑龍江、江蘇、南昌等省市紛紛調整棚改貨幣化安置政策,鼓勵新建棚改安置房方式進行安置,淡化貨幣化安置比例、規模。

  智庫專家:

  房地產業內專家 軒仔

  啥是PSL?

  本輪三四線城市的房價上漲直接的導火索是棚改的貨幣化安置,以前是政府修房給拆遷戶,現在是直接給一筆款子。目前,三四線城市的貨幣化安置已高達80%,有些城市的貨幣化安置比例是100%。

  地方政府的這些錢是從哪里來的呢,其實是央行直接貸款給拆遷戶,只不過中間過了國家開發銀行這一道橋。這個工具就是PSL。

  抵押補充貸款(PSL即Pledged Supplementary Lending的縮寫)是指中央銀行以抵押方式向商業銀行發放貸款,合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產及優質信貸資產等,其亦是一種基礎貨幣投放工具。

  靠拆遷一夜暴富的情況快要結束了,棚改貨幣化政策的逐步退出將給‘拆二代’畫上句號。

  ——房地產業內專家 軒仔

  網上曾流傳一段子:

  房子一移,蘭博基尼。

  房子一扒。帕拉梅拉。

  房子一動,攬勝運動。

  拆字一噴,立提大奔。

  “工作一輩子,不如拆遷一套房。”成為當下很多中國人的真實寫照。

  對于很多大學畢業之后的普通工薪族來說,勤勤懇懇工作一年到手的存款估計也不到10萬元。現在,靠拆遷一夜暴富的情況快要結束了,棚改貨幣化政策的逐步退出將給‘拆二代’畫上句號。

  棚戶區改造貨幣化安置帶動二三線城市房地產量價齊升

  2015年,國務院提出棚改三年計劃,同時作為房地產去庫存的措施之一,要求各地積極推進棚戶區改造。結合太原市實際情況,太原市房產局與太原市規劃局聯合規劃編制《太原市棚戶區改造專項規劃(2015—2017年)》。專項規劃按照“區分輕重緩急,量力而行,逐步推進”的原則,以“連片規模較大;城區列入計劃、群眾要求迫切;基本具備開工條件;基本具備就地安置條件”為遴選標準,分階段進行改造。

  

  從2015年以來,全國棚改實際執行套數一直高于計劃套數。其中,2015—2017年太原開工建設4.31萬套棚戶區安置房,2018年5個區51個棚戶區共計25242戶、近158萬平方米的范圍進行改造。

  市場普遍認為,棚戶區改造貨幣化安置在一定程度上能拉動房地產銷售。在房地產庫存過剩的背景下,大力推進棚改貨幣化安置,進一步打通保障房與商品房的通道,有效實現房地產市場去庫存的目的。

  2014年,全國通過棚改貨幣化安置去商品房庫存0.38億平方米,占當年商品房銷售總面積的3.2%。

  2015年,全國通過棚改貨幣化安置去商品房庫存1.5億平方米,占當年商品房銷售總面積的12%。

  2016年,全國通過棚改貨幣化安置去商品房庫存2.5億平方米,占當年商品房銷售總面積的16%。

  2017年,全國通過棚改貨幣化安置去商品房庫存超3億平方米,占當年商品房銷售總面積的21%。

  

  朗潤智業業內人士分析:“棚改貨幣化的推進實施對于像太原這樣的二線城市商品住宅庫存去化效果明顯,伴隨著棚改拆遷戶剛性需求購買者進入房地產市場,也在一定程度上促進當地房地產市場出現量價齊升的局面。”

  從房價走勢來看,2016年10月份房地產調控周期開啟后,弱二線城市住宅價格指數同比攀升。2017年8月,弱二線、三線城市住宅價格指數同比增速超過一線和強二線城市,達到13.36%,并在之后持續上行,到2018年12月,僅太原市新建商品住宅銷售價格較2015年上漲24.4%。

  

  棚改目標下調 2019年太原樓市何去何從

  分析太原2019年樓市走向,需全面考察太原基本面及市場狀況。

  經濟方面

  各種統計數據均表明,2018年太原GDP增速較2017年出現增幅。以基礎設施建設為代表的投資是經濟增長的主要動力,整個市區都在大興土木,高架、地鐵以及舊城改造等項目。新興經濟對經濟貢獻不足,轉型增長乏力,并且未來經濟的增長的壓力依舊較大。

  區域與人口

  太原地處山西中北部,據京津冀經濟圈較近,存在明顯的虹吸效應,就太原而言,高端人才流失一直十分嚴重,人才求學就業一般選擇北京,回太原成家立業的人才相對較少,進一步透支了太原的高端購買力。流入太原的人口多為周邊市縣人口,需求結構集中于中低端產品,這也印證了目前太原樓市成交主要以中小戶型、低總價的剛需住宅為主的現狀。進一步講,太原樓市對于購房者戶籍本身并沒有太大的要求,且太原自身由于經濟發展的匱乏,吸引力只能吸引周邊中低端購買群體,戶籍通遷制度并不能實質性的增加樓市現實購買力。

  棚改與房價

  2018年末太原市房價增長幅度趨緩,太原房價的天花板不僅僅取決于太原自身經濟發展和人口因素等各項指標,周邊省會城市的房價水平也是一個重要參考標準。此外,影響樓市走勢的另一個重要因素便是棚戶區改造,這也是太原此輪房價上漲的重要動力。棚改面積縮減的同時,棚改安置方式也將發生變化。

  2019年,國家在住房調控政策上推行因城施策的住房調控政策和因地制宜的退出棚改貨幣化安置項目。2016年太原住宅去化周期超過11年,為降低庫存量,太原鼓勵拆遷居民選擇現金補償,并給予相應的獎勵,2017年太原商品房去化周期已控制在10個月之內,2018年,房地產市場出清周期已降至3個月左右。隨著房價的走高,棚改貨幣化安置政策的調整勢在必行,2019年山西下調棚改目標,由原來的12.52萬套下調至3.26萬套。

  總之,隨著棚改規模的明顯減量及棚改安置方式向實物安置的轉變,太原樓市本地購買力被擠壓,加之房價已居高位且高端群體流失嚴重,太原房價繼續快速上漲的動力明顯不足。但考慮到太原在山西較為突出的經濟實力及本市內與周邊弱三四線城市的龐大人口基數,剛需市場的支撐力仍較為強勁,市場短期橫盤的概率仍較為可觀。

  

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來源:黃河新聞網
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